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集体土地租赁合同纠纷案例

来源:论文联盟  作者: [字体: ]

集体土地租赁合同纠纷案例

张雷律师按:杨先生和青浦区白鹤镇的一个村民委员会签订了土地租赁合同,用于建设堆场并将该堆场再次出租以收取租金。2010年五月份,杨先生承租的该土地遭遇拆迁,而村民委员会仅仅补偿杨先生很少的补偿款。杨先生咨询张雷律师,他和村委会签订的土地租赁合同难道是无效的吗?自己已经在该土地上投资了几百万,拆迁过程中能够获得多少补偿?张雷律师审阅材料后,指出该租用集体土地的租赁合同本身是无效的,杨先生面临拆迁会有很大的利益损失。于是给杨先生讲解了一个同是青浦区法院作出的判决。

房产律师提示:集体土地、村民委员会、租赁合同、合同效力、上海房产律师

【案情介绍】

2008年5月4日,杨先生和青浦某镇的村民委员会签订了《财产租赁合同》,约定了杨先生向该村民委员会租赁76亩土地用于堆放物品。合同约定租赁期限是2008年6月1日到2013年5月30日,租金是每亩7000元/年。

该合同约定:由杨先生负责该堆场推平工作和地面基础设施。(案件焦点由此产生)

合同签订后杨先生积极履行,不但按约支付土地租金,还与某工程单位签订了《土地平整铺设协议》。约定:工程总面积为76亩,每本文由论文联盟http://www.LWLm.coM收集整理平方米16元。合同订立后,案外人就对该土地进行了平整和铺设。(该费用是杨先生的损失)

平整土地后不久,青浦区房屋土地管理局向该村民委员会出具了限期责令改正通知书,载明“你单位未经批准擅自将你村76亩土地出租给杨某作为堆场,违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,责令你单位在2008年6月5日前改正上述违法行为,逾期不改正,我局将作出进一步行政处罚。”(合同不能继续履行)
 

眼见租赁土地用于建设厂房的目的无法实现,杨先生向法院提起了诉讼,要求1确认双方签订的财产租赁合同无效,2村委会向杨先生返还租金,3村委会赔偿杨先生平整土地的经济损失36万元。(按照无效合同的法律效果提起诉讼请求)

【案件思考】

和村委会签订的租赁土地用于建设堆场的租赁合同是否有效?

租赁合同无效后,村委会是否应当赔偿杨先生的损失?

【法庭判决】

法庭审理后认为,双方签订的《财产租赁合同》虽然是双方真实意思的表示,但是违反了法律的强制性规定,因此无效。合同签订后,该村委会将土地交付给杨先生使用,杨先生对该土地进行了平整铺设工程。按照合同无效的法律效果处理,杨先生应当向该村委会支付土地使用费,使用费的标准参照合同约定的金额。(合同无效,恢复原状、不当得利)

因该土地是农民集体所有的土地,其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,双方签订合同时对该土地的性质都是明知的,因此合同无效的结果应当由双方各自承担过错,村委会相对于杨先生应当承担更多的过错责任。(有过错的,赔偿损失)

据此判决,该租赁合同无效,杨先生将土地返还给该村委会并缴纳已经使用期间的使用费,村委会赔偿原告土地平整损失17万元。

【法理延伸】

张雷律师认为,《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”,该条款属于法律效力性强制性规定,违反该套款的合同无效。国家对农民集体所有的土地用途严格管制,租用集体所有的土地用于堆场的合同无效。

合同无效后,按照《合同法》第五十八条的规定有合同无效的法律效果。具体就是恢复原状,有过错的赔偿对方因合同无效而受到的损失。杨先生用36万元进行土地平整,对此损失自己应当承担一部分,同时基于村委会的过错明显大于杨先生的过错,因此对此损失法庭最终判决村委会赔偿杨先生损失17万元。

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