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房地产行业的营业税改增值税问题研究

来源:论文联盟  作者:万凯 [字体: ]

房地产行业的营业税改增值税问题研究

研究背景
  我国现行税制是一个由多种税组成的复税制的形式,并且它可以促进稅收工作在更多环节以及更广的层次上实现其功能。根据不同的增税对象,使用不同税种核算。如对增值额课税的税种,称为增值税;对资源课税的税种,称为资源税。目前我国的税制体系还在进一步的完善,虽然还存在一些问题,但随着经济发展,税务改革一定会跟上脚步。
  具体税种结构包括如下种类:
  (1)流转税制:包括增值税、消费税、营业税、关税。
  (2)所得税制:包括个人所得税与企业所得税,外国企业与外商投资企业所得税。
  (3)资源税制:包括土地增值税与城镇土地使用税、耕地占用税与资源税。
  (4)财产税制:包括房产税、契税、车船用税、城市房地产税和车船使用牌照税。
  (5)行为税制:包括城市维护建设税与印花税、固定资产投资方向调节税与屠宰税。
  相关概念
  营业税改增值税就是把部分用营业税核算的行业改成用增值税核算的企业,取消其营业税核算。也可以理解成将以前缴纳营业税的企业改成现在的缴纳增值税,从而取消了营业税了。增值税只对增值的部分本文由论文联盟http://www.LWlM.cOm收集整理进行税款核算。以此去除重复缴纳的营业税,避免重复纳税的现象,是税务改革的进步。营业税和增值税是两种主要的流转税,由于税务制度的完善,营业税已不在适应经济的发展,重复纳税让很多纳税人不满,因其增加企业的税务成本,总体上不利于整体经济的发展。随之需要有新的税种替代它,增值税在我国经济的发展道路上,发挥了极其重要的作用,得到广大纳税人的支持并一直被沿用至今,去除重复增税,仅对增值的产品和服务课税显然是一项很重要的改革,也是一项实质性的税务制度改革的减税工程。我国开始主要在交通运输业和部分现代服务性行业展开营业税增值税试点。随之不断扩大到别的省市,直至扩大全国,营业税改增值税的改革任务才初步完成。按规划,最快有望在最近两年彻底完成“营改增”工作。营业税改增值税的范围还不断在扩大,越来越多的企业开始认识这个改革并接受其影响,在其实施前,增值税主要税率为17%和13%,营业税改增值税后,增加了两种税率,对于原来的17%的税率仍然适用于有形动产的租赁等行业,新增的11%税率适用于建筑业以及交通运输业等行业,而对于一部分的现代服务业则规定实行6%的税率。
  房地产营改增方案配套措施
  由于房地产业自身税收体系及相关制度的复杂性,学者普遍认为房地产业营改增应与配套设施改革综合考虑。杨小强(2012)通过对国外增值税法进行比较,认为政府需要重新定义不动产,同时也需要处理好增值税与房地产其他税种的关系、中央与地方财政分配体系、新旧房买卖以及货物资本方案等问题。从追求税收中性的目标出发,应该限制免税交易范围。樊勇(2012)通过研究抵扣制度对行业税负的实证研究,得出行业间的增值税税负差异是显著存在的,而大增值税的抵扣范围可以缩小行业间税负差异。但现行劳务允许抵扣比例不大,对行业税负影响有限。毕马威(2013)剖析了营业税改征增值税对房地产业可能带来的影响,分析了营业税改征增值税对不动产销售带来的影响,包括首次销售、出租和后续购买承租的增值税处理,并就此提出营改增所需的准备工作。刘佳(2013)认为不动产交易“营改增”需要与不动产登记制度同步配套。同时,综合考虑将现有的营业税、土地增值税、契税等税种的合并,根据新房买卖、二手房买卖分别设置计税依据,实行超率累计税率,对销售普通住房的纳税人施以较低的税率,对销售非普通住房实施较高的税率,在一定程度上体现量能原则。张伦(2014)主张根据不动产性质划分增值税征税范围,将不动产及土地使用权纳入增值税进项可抵扣范围。
  对策建议
  加强政策学习,提高对“营改增”的认识。房地产行业“营改增”以前采用营业税核算,这个行业的财会人员面对“营改增”对企业财会核算发生的重大变化,需要不断的对新政策进行解读与加强实务操作运用能力,企业也需要经常组织一些培训,积极适应到营业税改增值税的大趋势下。企业需要密切及时的了解我国的税收改革变化以及出台的各项具体的实施措施以及方针政策,及时准确的进行解读,跟进改革方向,同时加强与税务部门的沟通。
  房地产企业需要积极做好企业员工的培训工作。面对“营改增”,企业需要对于新的税收制度进行详细的讲解以及普及,是大家充分的了解这项制度。企业要密切的关注“营改增”的先关规定,加强认知与学习,模糊的或者不懂的对方要主动与税务部门沟通与协调,充分的理解政策的含义。企业可以邀请相关的税收专家讲解“营改增”的税收知识,使得企业以及企业员工充分认识到“营改增”的重要性,并积极的做好企业的应对措施。

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